개요:
* 확정일자를 받기 전에 가압류 등기가 된 경우, 임차인은 가압류 채권자에 우선하여 배당받을 수 없습니다.
* 다만, 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 안분 배당을 받을 수 있습니다.
* 또한, 매각대금이 적어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우에는 가압류 전에 갖춘 대항요건을 근거로 경매절차의 매수인에 대하여도 대항력을 주장할 수 있습니다.
관련 법령 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
* 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결
질문:
저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고는 마쳤으나, 확정일자를 받기 전에 임차주택에 대하여 가압류등기가 경료되고 말았습니다. 만일, 임차주택이 경매될 경우 제가 가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요?
답변:
네, 가압류 채권자에 우선하여 배당받을 수는 없습니다. 다만, 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 안분 배당을 받을 수 있습니다.
「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 귀하의 경우 확정일자를 가압류등기보다 늦게 받았으므로, 「주택임대차보호법」상 우선변제권을 취득할 수 없습니다. 따라서 가압류 채권자에 우선하여 배당받을 수는 없습니다.
다만, 가압류 채권자와 채권액에 비례하여 안분 배당을 받을 수 있습니다. 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지에 따른 것입니다. 따라서 귀하의 경우에도 가압류 채권자와 함께 배당받을 수 있으며, 그 배당액은 귀하의 채권액과 가압류 채권자의 채권액의 비율에 따라 결정됩니다.
또한, 매각대금이 적어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우에는 가압류 전에 갖춘 대항요건을 근거로 경매절차의 매수인에 대하여도 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 매각대금에서 귀하의 채권액을 전액 변제받지 못할 경우에는 가압류 채권자와 함께 매수인에 대하여 보증금 반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
한편, 귀하가 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액임차인에 해당한다면 해당 소액보증금의 범위 내에서는 가압류 채권자에 비해 우선적으로 변제받을 수 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.