개요:
확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우, 우선변제권을 주장하기 위해 필요한 입증자료를 구비하는 방법에 대한 설명
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제2항
* 대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결
질문:
임대차계약서를 분실한 경우, 우선변제권은 소멸하는지?
답변:
아니요, 우선변제권은 소멸하지 않습니다.
해설:
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차인이 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 경우, 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.
그러나 임대차계약서가 분실된 경우에는 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려울 수 있습니다. 이러한 경우 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다.
다만, 확정일자계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결).
따라서 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하면 됩니다. 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다.
권리구제 시 유의사항:
* 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙 제2506호) 과 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령 제805호)이 각각 2014. 1. 1부터 시행되면서 임대차계약증서의 확정일자 부여에 대한 정보로 ①임대차목적물 ②확정일자 부여일 ③차임.보증금 ④임대차기간 ⑤임대인.임차인 인적정보 ⑥전자적이미지 정보로 저장한 계약서(전자적이미지 정보제공은 법원에서만 시행)까지 제공을 받을 수 있습니다. 따라서 2014. 1. 1 이후 임대차계약을 체결한 경우에는 확정일자 받은 임대차계약서를 분실하더라도 확정일자를 받은 사실 등을 증명하는 입증자료를 구비하는 것이 비교적 용이할 것으로 보입니다.
* 반면, 2014. 1. 1 이전의 임대차계약을 체결한 경우에는 임대차계약체결 시 확정일자를 받은 사실 등 우선변제권의 존재를 증명하는 입증자료를 구비하는 것이 쉽지 않을 것으로 보입니다. 이 경우에는 임대인의 진술서 등 관련자료를 확보하는 것이 중요하며, 필요에 따라 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.