후순위 근저당권이 경매를 신청한 경우 대항력 있는 주택임차권자의 지위

개요:

주택임차권은 민사집행법에 의한 경매가 행해진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니합니다.

질문:

저는 주택을 임차하여 주민등록과 입주를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았으며, 그 주택에는 이미 선순위 근저당권자가 있었고, 제가 대항요건을 갖춘 다음에 또 다른 근저당권이 설정되었습니다. 위 주택이 경매되는 경우 저는 확정일자를 갖추지 않았기 때문에 우선변제는 받을 수 없고, 선순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에는 대항력이 없을 것 같기는 한데, 그렇다면 후순위 근저당권자가 경매를 신청하는 경우에도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?

답변:

후순위 근저당권이 경매를 신청한 경우에도 귀하의 주택임차권은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

민사집행법 제91조 제2항 및 제3항에 따르면, 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸되고, 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다.
따라서 후순위 근저당권의 실행으로 부동산이 매각된 경우에 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하게 됩니다.
이 경우, 비록 후순위 근저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것입니다.
따라서 경매절차의 매수인은 「주택임대차보호법」 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이며, 경매부동산의 매각으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택임차권의 효력을 경매절차의 매수인에 대하여 주장할 수 없게 됩니다.

결론적으로, 귀하의 경우 선순위 근저당권까지도 경매절차의 매각으로 인하여 소멸되므로, 그 보다 후순위인 귀하의 주택임차권도 함께 소멸되어 귀하는 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.

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관련법 및 판례:

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