개요:
경매 낙찰자가 매각대금을 완납하지 않은 상태에서 임대차 계약을 체결한 경우, 임차인은 소액임차인으로서 일정 금액을 배당받을 수 있지만, 보증금 전액에 대해 낙찰자에게 우선변제청구권을 행사할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제8조
* 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결
질문:
신혼부부입니다. 신축빌라의 낙찰자라는 사람과 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 낙찰자는 은행으로부터 대출을 받아 매각대금을 완납하고 빌라에 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 그런데 집주인은 은행에 원리금을 갚지 못해 다시 빌라에 대한 경매가 진행 중에 있습니다. 저희 보증금은 보호받을 수 있을까요?
답변:
우선, 주택임대차보호법에서 정한 요건을 모두 갖추었다면 주택임대차보호법상 소액임차인으로 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있을 것으로 보입니다. 소액임대차보호법상 소액임차인은 임차보증금이 3,000만 원 이하이고, 임차한 주택의 전용면적이 85㎡ 이하인 경우로, 해당 요건을 모두 갖춘 경우 보증금의 80%를 최우선으로 배당받을 수 있습니다.
다만, 보증금 전액에 대해 낙찰자에게 우선하여 변제받을 수 있는지에 대해서는, 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약이 주택의 소유자와 체결될 것을 요구하지는 않지만 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 계약을 체결할 권한을 가진 자와 임대차계약이 체결될 것을 전제로 합니다.
그런데 임대차계약을 체결할 권한이 있는지와 관련하여, 매각대금을 납부하지도 아니한 낙찰자에게는 이러한 권한을 인정하기 어렵다고 보입니다. 대법원 판례에서도, 매각대금을 납부하지 않은 낙찰자는 주택의 소유권을 취득하지 못하였으므로, 임대차계약을 체결할 권한이 없다고 판단하였습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).
따라서 본 사안의 경우, 낙찰자가 매각대금을 완납하지 않은 상태에서 임대차 계약을 체결하였으므로, 임차인은 낙찰자에게 보증금 전액에 대해 우선변제청구권을 행사할 수 없다고 할 것입니다. 다만, 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있습니다.
다만, 낙찰자가 매각대금을 완납한 후 임대차 계약을 체결하였다면, 낙찰자는 주택의 소유권을 취득하게 되므로, 임대차계약을 체결할 권한이 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 이 경우 임차인은 낙찰자에게 보증금 전액에 대해 우선변제청구권을 행사할 수 있습니다.