대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 〔손해배상(기)〕
판시사항
임대차 종료 시 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣상 관리처분계획인가･고시가 이루어진 경우,
구 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조제1항제7호(다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는
지 여부(적극) 및 사업시행인가･고시가 이루어졌다는 사정만으로도 마찬가지인지 여부(원칙
적 소극) / 위와 같은 계약갱신 거절사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인)
판결요지
구 ｢상가임대차법｣ 제10조의4제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차
종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차
인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된
다.”라고 정하면서 “다만 제10조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는
그러하지 아니하다.”라고 하여, 계약갱신 거절사유가 있으면 임대인이 권리금 회수기회 보호
의무를 지지 않는 것으로 정하고 있다. 한편 같은 법 제10조제1항제7호(다)목은 계약갱신
거절사유의 하나로, 임대인이 다른 법령에 따라 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나
재건축하기 위하여 ‘목적 건물의 점유를 회복할 필요’가 있는 경우를 들고 있다.
구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하
‘구 ｢도시정비법｣’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가･고시가 이
루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용･
수익할 수 없고(구 ｢도시정비법｣ 제49조제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대
로 부동산의 인도를 구할 수 있다. 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해
진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구
｢도시정비법｣상 관리처분계획인가･고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물
철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 ｢상가건물 임대차보호법｣(2018. 10. 16.
법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 ｢상가임대차법｣’이라 한다) 제10조제1항제7
호(다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 ｢도시정비법｣상 사업
시행인가･고시가 있는 때부터 관리처분계획인가･고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의
정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용･수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.
이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리
처분계획인가･고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구
｢도시정비법｣에 따른 사업시행인가･고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거
등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 ｢상가임대차법｣ 제10조제1
항제7호(다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시
관리처분계획인가･고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 ｢상
가임대차법｣ 제10조제1항제7호(다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에
게 있다.