개요:
* 상가건물임대차보호법상 차임인상률 한도
* 형성권 행사 시만 적용되는 한도
질문:
상가건물 임대차계약을 체결하고 1년이 지난 후, 임대인과 임차인이 합의하여 임대차보증금을 1500만원에서 2000만원으로, 월 차임을 130만원에서 180만원으로 각각 증액하기로 하였습니다. 그런데 뒤늦게 상가건물임대차보호법에 따르면 보증금과 차임의 인상범위가 당초의 5%를 넘을 수 없다는 사실을 알게 되었습니다. 이 경우 5%를 넘는 범위에서는 증액합의가 무효라고 주장할 수 있나요?
답변:
안타깝지만 하급심 판례에 따르면 이와 같은 증액합의도 유효한 것으로 보입니다. 서울중앙지방법원 선고 2013. 9. 27. 선고 2012나54712 판결에 따르면, 상가건물임대차보호법 및 같은 법 시행령에 따라 보증금과 차임의 인상범위를 당초의 5%에서 9%로 개정하는 것은 같은 법 제11조에 따라 이른바 형성권인 차임 등 증감청구권을 행사하는 경우에만 적용되기 때문에 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 그 적용이 배제된다고 하였습니다.
이에 따르면, 임대인과 임차인이 합의하여 차임 등을 증액하는 경우에는 상가건물임대차보호법상 차임인상률 한도가 적용되지 않으므로, 사안과 같이 5%를 넘는 범위의 증액합의도 유효하다고 할 수 있습니다.
따라서, 임차인이 5%를 넘는 범위의 증액합의를 무효라고 주장하기는 어려울 것으로 생각됩니다.