사례:

A씨는 지방 광역시에 위치한 상가를 임차하고 있습니다. A씨는 현재 3년 계약기간 중 2년을 경과한 상태입니다.

A씨의 임대인은 최근 A씨에게 타 상가 또는 자신의 상가 내 다른 임차인의 경우를 예로 들며, 2년 후 임대료 인상을 요구했습니다. 임대료 인상이 안되면 3년의 계약기간이 끝나는 시점에 재계약 없이 나가라고 합니다.

A씨는 계약기간 중 임대료 인상이 가능한지, 계약기간이 종료된 후 계약갱신요구권을 이용하여 계약을 연장하되 9% 인상된 월세만 지급하는 것이 맞는지, 본 계약 3년 + 갱신권 사용 1년 + 갱신권 사용 1년 = 총 5년간 상가임대차보호법의 대상이 될 수 있는지 궁금합니다.

질문:

  1. 계약기간 중 임대료 인상 가능할까요?
  2. 계약기간이 종료된 후 계약갱신요구권을 이용하여 계약을 연장하되 9% 인상된 월세만 지급하는 것이 맞나요?
  3. 본 계약 3년 + 갱신권 사용 1년 + 갱신권 사용 1년 = 총 5년간 상가임대차보호법의 대상이 될 수 있는지요?

답변:

  1. 계약기간 중에는 임대료 인상이 원칙적으로 불가능합니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의한 경우 임대료 인상이 가능합니다.
  2. 계약기간이 종료된 후에는 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 임차인의 요구에 따라 계약을 갱신할 수 있습니다. 다만, 임대인은 임차인에게 차임의 증액을 요구할 수 있습니다. 차임의 증액은 상가건물임대차보호법 시행령 제4조에 따라 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다.
  3. 본 계약 3년 + 갱신권 사용 1년 + 갱신권 사용 1년 = 총 5년간 상가임대차보호법의 대상이 될 수 있습니다.

판례:

대법원 2022. 2. 24. 선고 2021다239233 판결은, “상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 따라 임대인은 차임 증액을 청구할 수 있으나, 임대차기간 중에는 임대차계약을 해지하고 새로운 임대차계약을 체결하는 것이 아니라 기존 임대차계약을 그대로 유지하는 것이므로, 임대차기간 중의 차임 증액은 임대차계약의 내용을 변경하는 것으로서 임대인과 임차인의 합의가 있어야 한다.”라고 판시하고 있습니다.

요약:

계약기간 중 임대료 인상은 원칙적으로 불가능합니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의한 경우 임대료 인상이 가능합니다. 계약기간이 종료된 후에는 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 임차인의 요구에 따라 계약을 갱신할 수 있습니다. 다만, 임대인은 임차인에게 차임의 증액을 요구할 수 있습니다. 차임의 증액은 상가건물임대차보호법 시행령 제4조에 따라 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다. 본 계약 3년 + 갱신권 사용 1년 + 갱신권 사용 1년 = 총 5년간 상가임대차보호법의 대상이 될 수 있습니다.