개요:
* 상가임차인의 우선변제권 발생 시점
* 저당권의 효력 발생 시점
* 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
질문:
저는 상가건물을 임차하면서 확정일자를 받고 사업자등록을 하였으며, 2016년 1월 6일에 점포를 인도받았습니다. 후에 임대차가 종료하여 임대인이 보증금을 반환해줄 수 있는 상황이 아니어서 해당 점포에 대한 경매신청을 하려 하는데, 해당 점포에 저당권설정등기가 경료된 사실을 알게 되었습니다. 이러한 경우 저는 저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요?
답변:
아니요, 저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 없습니다.
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.
따라서 사안의 경우와 같이 확정일자를 받고 사업자등록을 한 후에 임차목적물을 인도받은 경우에는 인도를 받은 다음날부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 반면에 저당권은 설정등기가 경료된 때부터 그 효력이 발생합니다.
다만, 임대차계약이 체결되고 임차인이 보증금을 지급한 뒤에 저당권이 설정된 경우에는 임차인은 저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 지급한 시점에 이미 상가건물의 소유권을 취득한 것으로 보아, 저당권 설정 이후에도 임차인의 대항력을 인정하기 때문입니다.