개요:
* 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 요건
* 귀하의 경우 우선변제권 행사 가능 여부
질문:
저는 지층에 교회로 임대하여 11년째 사용하고 있습니다. 최초 계약일은 2006년 6월 1일이고, 현재까지 보증금 1천만원, 월세 60만원을 지급하고 있습니다. 2014년 9월 30일에 재계약을 하면서 보증금을 1천5백만원으로 증액하고 월세를 70만원으로 변경하였습니다. 2016년 9월 30일에 만기가 되었으나, 건물주가 돈이 없다며 보증금을 빼서 이사하라고 하여 몇 달 동안 부동산에 계약을 내놓았지만 계약이 성사되지 않았습니다. 결국, 2016년 12월 31일자로 보증금 2천만원, 월세 50만원으로 계약을 다시 작성하였습니다. 지난 6월 20일에 경매가 진행되었고, 7월 20일까지 배당요구신청서를 접수하라는 통보를 받았습니다. 2012년 5월 3일과 2014년 9월 30일에 계약서를 가지고 등기소에 가서 확정일자를 받았으나, 2016년 12월 31일에 작성한 재계약서를 가지고 등기소에 가니 교회는 상가이므로 세무서에 가라고 하여 세무서에 가니 사업자등록증이 없으므로 확정일자를 받을 수 없다고 하였습니다. 2006년 11월 23일에 서대문세무서에서 고유번호증을 받았습니다. 법원에 문의하니 확정일자가 없으면 법적 보호를 받기 어려우니 전문가에게 상담하라고 하여 상담하게 되었습니다. 등기부 등본에는 지하는 다방으로 나왔고, 목사님 이름으로 계약되었습니다. 경매 시 보증금을 우선변제 받을 수 있는지 문의드립니다.
답변:
네, 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제14조 제1항에서는, 임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우, 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
귀하의 경우, 최초 계약일인 2006년 6월 1일부터 현재까지 11년 이상 계속하여 임차하고 있으며, 보증금 1천만원, 월세 60만원으로 임대차보증금액이 상가건물임대차보호법의 보증금액 한도이하입니다. 또한, 2012년 5월 3일과 2014년 9월 30일에 작성한 계약서에 대해 확정일자를 받았으므로, 대항요건을 갖추고 있습니다. 따라서, 귀하는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만, 2016년 12월 31일에 작성한 재계약서에 대해서는 확정일자를 받지 못하였으므로, 이 재계약서에 대해서는 대항력이 발생하지 않습니다. 따라서, 우선변제권을 행사할 때는 2012년 5월 3일과 2014년 9월 30일에 작성한 계약서에 기재된 내용만을 주장할 수 있습니다.
귀하의 경우, 경매가 진행되고 있으므로, 배당요구신청서를 제출하여 배당금을 청구하시기 바랍니다. 배당요구신청서에는 임대차계약서 사본, 확정일자 부여필