개요
주택임차인은 임대차가 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖습니다. 그러나 이 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 충족해야 합니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제8조: 임차인은 임차주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 임대인이 임차보증금을 반환하지 아니할 때에는 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
* 대법원 판례(2007다17475): 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.
질문
임대차 계약을 체결한 아파트에 관하여 경매 절차가 진행되고 있습니다. 저는 확정일자를 갖춘 임대차이므로 언제든지 이사를 가도 상관이 없는지요?
답변
아닙니다. 배당요구 종기 전까지는 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 안 될 것입니다. 부득이하게 이사 등을 하여야 할 경우 미리 주택임차권등기 명령을 신청하여야 합니다.
설명
주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택임차인은 임대차가 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러나 이 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 충족해야 합니다.
주택의 인도란 임차인이 임차주택을 사실상 점유하고 있는 것을 의미합니다. 주민등록이란 임차인이 임차주택에 주민등록을 마친 것을 의미합니다.
대법원 판례는 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다고 판시하였습니다.
즉, 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하는 시점까지 주택의 인도와 주민등록을 유지해야 합니다. 만약 배당요구 종기 전에 주택의 인도나 주민등록을 상실한 경우, 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.
따라서 귀하의 경우에도 배당요구 종기 전까지는 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 안 될 것입니다. 부득이하게 이사 등을 하여야 할 경우 미리 주택임차권등기 명령을 신청하여야 합니다. 주택임차권등기명령을 받으면, 임차주택에 대한 임차권이 등기되므로, 배당요구 종기 이후에도 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.