개요:

* 토지에 저당권이 설정된 상태에서 구 주택이 철거되고 신축된 주택을 임차한 소액임차인의 토지매각금에 대한 우선변제권

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제8조 제1항 및 제3항
* 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결
* 서울지법서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결

 

질문:

甲은 소액보증금으로 乙로부터 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤는데, 위 주택은 그 대지와 함께 丙에게 담보로 제공되어 근저당권이 설정된 상태의 구 주택이 철거되고 다시 신축된 주택입니다. 이 경우 위 주택 등이 경매된다면 甲이 대지의 매각대금에서는 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 없는지요?

 

답변:

결론적으로, 甲은 대지의 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

판례는, 대지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축된 경우에는 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보았습니다.

 

그러나 하급심 판례는, 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄매각된 경우, 주택임차인이 토지부분의 매각대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 하였습니다.

 

위 하급심 판례의 취지대로라면, 甲이 임차한 주택의 경우에도, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점, 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어, 甲에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 할 것으로 보입니다.