개요:
주택임대차보호법상 임차인은 임차주택에의 입주와 주민등록전입신고를 하면 제3자에 대하여 대항력을 취득합니다. 대항력 있는 임차인은 임대차관계의 존속과 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
그런데, 임대차계약 이후에 임차보증금을 증액하는 경우, 증액된 보증금이 대항력을 취득하는지 여부가 문제가 됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조
* 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결
* 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
질문:
甲소유 주택을 임차보증금 4,500만원에 임차하여 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중 1년 후 보증금 500만원을 인상하였고, 그 후 다시 300만원을 추가로 인상해주었습니다. 甲은 제가 두 번째 300만원을 인상해주기 직전, 위 주택에 근저당권을 설정해주었으며, 그 근저당권에 의한 경매신청으로 乙이 위 주택을 경매절차에서 매수하였습니다. 그런데 乙은 저에게 4,500만원을 지급받고 위 주택을 명도하라고 합니다. 이 경우 증액된 보증금 800만원은 보호받을 수 없는지요?
답변:
귀하는 먼저, 1년 후 보증금 500만원을 증액한 경우, 대항력을 취득합니다. 이는 근저당권설정등기 이전에 이루어진 증액이기 때문입니다. 따라서 귀하는 乙에 대하여 임차보증금 5,000만원을 지급받을 때까지 위 주택의 명도를 거부할 수 있고, 증액된 계약서상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
반면, 두 번째 300만원을 증액한 경우, 대항력을 취득하지 못합니다. 이는 근저당권설정등기 이후에 이루어진 증액이기 때문입니다. 따라서 귀하는 乙에 대하여 임차보증금 4,500만원만을 지급받을 수 있고, 두 번째 증액된 300만원은 최초의 임대인이었던 甲으로부터 받을 수밖에 없습니다.
결론:
귀하는 乙에 대하여 임차보증금 5,000만원을 지급받을 때까지 위 주택의 명도를 거부할 수 있지만, 두 번째 증액된 300만원은 최초의 임대인인 甲으로부터 받을 수밖에 없습니다.