뜻밖의 경매 통보, 게다가 후순위 임차인이라니… “내 보증금, 정말 다 날리는 걸까?” 걱정 마세요! 후순위 임차인도 경매에서 보증금을 일부라도 돌려받을 가능성이 있습니다. 이 글에서는 후순위 임차인의 경매 배당에 대한 모든 것을 쉽게 알려드립니다.

후순위 임차인, 첫 경매에서 배당 못 받았다면 끝?

많은 분들이 “첫 번째 경매에서 배당을 못 받았으니, 두 번째 경매에서는 당연히 받을 수 없겠지?”라고 생각합니다. 하지만 꼭 그렇지만은 않습니다. 핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’입니다.

  • 대항력: 임차인이 임대차 계약 기간 동안 해당 주택에 거주할 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 쉽게 말해, 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안은 쫓겨나지 않을 권리죠.
  • 우선변제권: 경매 시 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받아야 효력이 발생합니다.

사례 1: 김 씨는 2022년 5월, 강남의 한 오피스텔을 보증금 1억 원에 임차했습니다. 계약 당시 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 김 씨는 확정일자를 늦게 받았습니다. 이후 오피스텔이 경매에 넘어가 김 씨는 배당을 한 푼도 받지 못했습니다. 그런데 몇 달 뒤, 새로운 근저당권에 의해 또 다른 경매가 시작되었습니다. 김 씨는 이번 경매에서 배당을 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 김 씨는 원칙적으로** 두 번째 경매에서 우선하여 배당을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 첫 번째 경매에서 배당요구를 한 시점에 임대차 계약이 해지된 것으로 보기 때문입니다. (대법원 98다2754 판결 참고)

주택임대차보호법, 후순위 임차인을 ‘완벽하게’ 보호하지 않는다?

주택임대차보호법 제3조 제2항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정합니다. 즉, 집주인이 바뀌어도 임대차 계약은 그대로 유지된다는 의미입니다.

하지만 이 조항은 후순위 임차인에게 ‘완벽한’ 보호를 제공하지는 않습니다. 왜냐하면 경매는 일반적인 매매와 다르기 때문입니다. 경매에서는 선순위 권리자가 우선하여 변제받고, 남은 금액이 있을 경우에만 후순위 권리자에게 배당이 돌아갑니다.

사례 2: 박 씨는 강남의 한 상가를 보증금 3천만 원에 임차하여 작은 카페를 운영하고 있습니다. 건물에 이미 은행 대출이 있었지만, 박 씨는 꼼꼼하게 사업자등록을 하고 확정일자도 받았습니다. 하지만 코로나19로 인해 매출이 급감했고, 결국 건물은 경매에 넘어가게 되었습니다. 박 씨는 선순위 채권자들에게 밀려 보증금을 거의 돌려받지 못했습니다. 그러던 중, 낙찰자가 건물을 담보로 대출을 받아 또 다시 경매가 진행되었습니다. 박 씨는 이번에는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

이 경우에도 박** 씨는 두 번째 경매에서 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 첫 번째 경매에서 배당요구를 함으로써 임대차 계약 관계가 종료되었기 때문입니다. 즉, 새로운 건물주와의 임대차 관계는 ‘새로운’ 계약으로 봐야 합니다.

그럼에도 불구하고, 후순위 임차인이 알아둬야 할 ‘단 하나의 예외’

원칙적으로 후순위 임차인은 첫 번째 경매에서 배당을 받지 못하면, 두 번째 경매에서는 권리를 주장하기 어렵습니다. 하지만 예외는 있습니다. 바로 ‘대항력 있는 임차인’의 경우입니다.

대항력 있는 임차인은 경매로 인해 소유자가 변경되더라도, 새로운 소유자에게 임대차 계약을 주장할 수 있습니다. 즉, 계약 기간 동안은 계속해서 해당 주택/상가를 사용할 수 있으며, 보증금을 모두 돌려받을 때까지 나갈 의무가 없습니다.

중요: 대항력은 단순히 전입신고를 했다고 해서 자동으로 생기는 것이 아닙니다. ‘경매개시결정등기’ 이전에 전입신고와 실제 거주를 모두 완료해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조)

만약 경매개시결정등기 이전에 대항력을 갖췄다면, 첫 번째 경매에서 배당을 받지 못했더라도, 두 번째 경매에서 새로운 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 즉, 두 번째 경매에서 보증금을 돌려받을 가능성이 열리는 것입니다.

복잡한 경매, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택

경매는 복잡한 법률 관계가 얽혀 있는 만큼, 일반인이 혼자서 모든 것을 파악하기는 쉽지 않습니다. 특히 후순위 임차인의 경우에는 더욱 그렇습니다. 따라서 경매 관련 경험이 풍부한 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.

변호사, 법무사, 경매 컨설턴트 등 다양한 전문가들이 경매 관련 상담을 제공하고 있습니다. 이들의 도움을 받아 자신의 권리를 정확하게 파악하고, 최대한 많은 보증금을 회수할 수 있도록 노력해야 합니다.

후순위 임차인이라고 해서 무조건 포기하지 마세요. 대항력 유무, 배당 요구 시점 등 꼼꼼하게 따져보고, 전문가의 도움을 받아 소중한 보증금을 지켜내세요! 강남 사무실 임대 관련 법률 상담이 필요하다면, 오피스매거진 파트너 법무법인에 문의해보세요.