혹시, 사무실 보증금을 올렸는데 “혹시 나중에 문제가 생기면 어쩌지?” 이런 걱정 해보신 적 있으신가요? 보증금 증액 후에도 우선변제권을 지키는 3가지 예외 조건, 지금 바로 확인하세요!
보증금 증액, 왜 우선변제권이 중요할까요?
사무실 임대차 계약에서 보증금 증액 후 문제는 생각보다 자주 발생합니다. 우선변제권은 임차인, 즉 사무실을 빌린 사람이 혹시라도 건물이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 아주 중요한 권리입니다. 하지만 보증금을 올린 경우, 이 우선변제권 행사에 제한이 생길 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
사례 1: 스타트업 대표 김OO님은 최근 사무실을 확장하면서 보증금을 5천만원에서 7천만원으로 올렸습니다. 문제는 건물주의 채무 때문에 건물에 근저당 설정이 되어 있었던 것! 나중에 건물이 경매에 넘어갈 경우, 김 대표님은 올린 보증금 2천만원에 대해 후순위로 밀릴 수 있다는 사실을 뒤늦게 알고 깜짝 놀랐습니다.
<팁> 등기부등본 확인은 필수! **임대차 계약** 전 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당 설정 여부를 확인하고, 가능하다면 계약서에 “근저당 설정 시 계약 해지” 조항을 넣는 것이 좋습니다.
예외 1: ‘소액임차인’이라면 안심하세요!
주택임대차보호법 (상가건물 임대차보호법) 에서는 소액임차인을 특별히 보호하고 있습니다. 일정 금액 이하의 보증금을 낸 임차인은 경매 시 최우선변제권을 통해 보증금 중 일부를 먼저 돌려받을 수 있습니다.
사례 2: 강남에서 작은 디자인 회사를 운영하는 박OO 대표님은 보증금 6천만원에 사무실을 임차했습니다. 건물에 이미 근저당이 설정되어 있었지만, 박 대표님은 소액임차인에 해당되어 최우선변제금 2천만원을 보장받을 수 있었습니다. (※소액임차인 기준 및 최우선변제금은 지역별, 시기별로 다를 수 있습니다.)
<팁> 소액임차인 기준 확인! 법무부 또는 해당 지역의 상가건물임대차 분쟁조정위원회에 문의하여 정확한 소액임차인 기준과 최우선변제금을 확인하세요.
예외 2: ‘증액 합의 시점’이 중요합니다
보증금을 올리기로 합의한 시점이 언제인지도 중요합니다. 만약 근저당 설정일보다 먼저 보증금 증액 합의를 했다면, 증액된 보증금 전액에 대해 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 하지만 근저당 설정 이후에 보증금을 올렸다면, 증액된 부분에 대해서는 후순위로 밀리게 됩니다.
사례 3: 온라인 쇼핑몰을 운영하는 최OO 대표님은 사무실 보증금 증액 후, 건물주가 은행에서 대출을 받으면서 근저당이 설정되었습니다. 이 경우, 최 대표님은 증액된 보증금 전액에 대해 은행보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
<팁> 계약서 작성 시점 명확히! 보증금 증액 계약서를 작성할 때 날짜를 명확하게 기재하고, 내용증명 등을 통해 증거를 확보해두는 것이 좋습니다.
예외 3: 계약 갱신? ‘묵시적 갱신’을 활용하세요
계약 갱신 시 보증금을 올리는 경우, 묵시적 갱신을 활용하면 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 묵시적 갱신이란 임대차 기간 만료 시 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 기간이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신 후 보증금을 올리면, 증액된 보증금에 대해서도 기존의 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
사례 4: IT 스타트업을 운영하는 윤OO 대표님은 2년 계약 만료 후 묵시적 갱신 상태에서 보증금을 1천만원 올렸습니다. 이 경우, 윤 대표님은 증액된 보증금 1천만원에 대해서도 기존의 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다.
<팁> 묵시적 갱신 조건 확인! 묵시적 갱신이 되려면 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않아야 합니다. (상가건물 임대차보호법 기준)
보증금 증액, 꼼꼼하게 따져보고 안전하게 계약하세요. 강남 사무실 임대, 더 궁금한 점이 있다면 오피스매거진에서 전문가와 무료 상담하세요!
