코로나19 때문에 장사가 안 돼서 임대료 내기가 너무 힘드셨죠? 혹시 “임대료를 밀리면 계약 갱신도 안 되고, 권리금도 못 받는다”는 말에 불안하셨나요? 하지만 잠깐! 모든 경우가 다 그런 건 아닙니다. 오늘은 2023년 대법원 판례를 통해 임차인을 보호하는 상가임대차보호법의 특별한 규정을 쉽게 알려드릴게요. 특히 코로나19 시기 임대료 연체와 관련된 중요한 내용이니, 꼼꼼히 확인하시고 소중한 권리를 지키세요!
코로나 시기 임대료 연체, 왜 특별할까요?
상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 여러 조항을 두고 있습니다. 특히 코로나19라는 예상치 못한 상황에서 임차인들의 어려움을 덜어주기 위해 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체료에 대해 특별한 규정을 두었습니다. 바로, 이 기간 동안의 연체료는 임대인이 계약 갱신을 거절하거나, 권리금 회수 기회를 주지 않거나, 심지어 계약을 해지하는 사유에서 제외된다는 것입니다.
- 꿀팁: 이 규정은 코로나19로 어려움을 겪는 임차인을 위한 일시적인 특별 조치였지만, 비슷한 상황이 발생했을 때도 적용될 수 있는 선례가 될 수 있습니다.
그렇다면, 밀린 임대료는 어떻게 갚아야 할까요?
만약 임차인이 밀린 임대료를 전부 갚지 못하는 경우, 갚는 순서가 중요해집니다. 민법에서는 변제 충당이라는 방식을 통해 갚는 순서를 정하는데, 상가임대차보호법에서는 임차인에게 불리한 변제 충당 약정은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 “코로나 시기 연체료부터 먼저 갚아라!”라고 주장하더라도, 임차인에게 불리하다면 따르지 않아도 된다는 의미입니다.
- 사례: 강남에서 음식점을 운영하는 김사장님은 코로나19로 3개월간 임대료를 연체했습니다. 이후 장사가 조금씩 나아지면서 밀린 임대료 일부를 갚았지만, 임대인은 “코로나 시기 연체료부터 먼저 갚으라”고 요구했습니다. 하지만 김사장님은 상가임대차보호법에 따라, 현재 상황에 맞춰 유리한 방식으로 변제 충당을 할 수 있었습니다.
대법원 판례, 핵심은 무엇일까요?
이번 대법원 판례(2023다309337)에서는 임차인이 밀린 임대료를 전부 갚지 못할 경우, 어떤 연체료부터 먼저 갚아야 하는지에 대한 기준을 제시했습니다. 핵심은 다음과 같습니다.
- 변제기가 먼저 도래한 연체료부터: 당연히 갚는 날짜가 먼저 다가온 연체료부터 갚아야 합니다.
- 코로나 시기 연체료는 맨 나중에: 상가임대차보호법에 따라 임대인의 권리 행사가 제한되는 ‘특례 기간’의 연체료는 다른 연체료보다 나중에 갚아도 됩니다. 왜냐하면 이 기간의 연체료는 계약 갱신 거절이나 계약 해지 사유가 되지 않기 때문에, 임차인에게 불이익이 덜하기 때문입니다.
- 주의: 합의나 임차인의 지정변제충당 등 특별한 사정이 있다면 위 기준과 다르게 적용될 수 있습니다. 즉, 임대인과 합의하거나, 임차인이 직접 갚는 순서를 정할 수 있다는 의미입니다.
결론: 똑똑하게 대처하여 권리를 지키세요!
코로나19로 인한 임대료 연체, 막막하게 생각하지 마세요. 상가임대차보호법과 대법원 판례를 통해 임차인의 권리는 충분히 보호받을 수 있습니다. 중요한 것은 상황에 맞춰 똑똑하게 대처하는 것입니다. 강남 사무실 임대 관련 더 궁금한 점이 있다면, 오피스매거진에서 전문가와 무료 상담하세요!
