개요:
임차한 건물이 경매로 매각된 경우 임차권은 원칙적으로 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차인이라면 예외적으로 임대차관계를 유지할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로, 임차인은 낙찰자에게 권리금 회수를 요구할 수 있습니다.
질문:
임대인과 상가 임대차 계약을 체결한 후 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았는데, 은행이 상가 건물에 대해 근저당권을 설정하였습니다. 그 뒤 상가가 경매되었고 저는 경매 절차에서 보증금을 전액 받지 못하였는데 낙찰자에게 건물을 넘겨주어야 하나요? 이 경우 권리금을 회수할 수 있는 방법은 무엇인가요?
답변:
귀하는 낙찰자에게 건물을 넘겨줄 필요는 없습니다. 또한, 권리금을 회수할 수 있는 방법도 있습니다.
우선, 귀하는 선순위 담보권자가 없고 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖추었으므로, 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못하였다 하더라도 임대차관계가 유지됩니다. 따라서 낙찰자에게 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계를 유지할 수 있습니다.
이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 됩니다. 따라서 귀하는 기간만료 등으로 임대차 계약이 종료된 경우, 낙찰자에게 권리금을 회수하기 위하여 귀하가 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다. 낙찰자는 정당한 사유가 없는 한 귀하의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담합니다.
따라서 귀하는 낙찰자에게 권리금 회수를 요구하고, 낙찰자가 이를 거절하는 경우 법원에 권리금 청구 소송을 제기할 수 있습니다.