임대차계약 만료 1년 전 임대인이 보증금 증액을 요구할 수 있는지 여부에 대한 검토
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제7조, 제8조
* 대법원 2020. 5. 28. 선고 2019다288548 판결
질문:
저는 2023. 9. 20.경 A와 사이에 임대차보증금 5,000만 원, 임대차기간 2023. 10. 1.부터 2024. 9. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 A가 2024. 8. 말경 주변시세가 많이 올랐다며 임대차보증금을 500만 원 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 할까요?
답변:
귀하의 경우 임대차계약 만료 1년 전인 2024. 8. 말경 A로부터 보증금 증액 요구를 받았습니다.
주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하가 임대차기간을 1년으로 정하여 A와 사이에 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 임대차기간은 2년이며, 임대인인 A가 1년의 임대차기간을 주장할 수는 없습니다.
한편, 주택임대차보호법 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.
대법원 2020. 5. 28. 선고 2019다288548 판결은 “임대차계약이 체결된 후 임대차보증금의 증액을 요구하기 위해서는 임대차계약 체결 당시의 경제사정과 그 이후의 경제사정이 현저히 달라져서 약정한 보증금이 적절하지 아니하게 된 사정이 있어야 한다”고 판시하였습니다.
위 법령과 판례에 비추어 볼 때, A가 귀하에게 임대차보증금 증액을 요구할 수 있는지 여부는 다음과 같은 요건을 모두 충족하는지 여부에 따라 판단됩니다.
* 임대차계약 체결시부터 1년이 경과한 상태
* 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동
* 그로 인하여 약정한 보증금이 적절하지 아니하게 된 때
A가 귀하에게 임대차보증금 증액을 요구한 시점은 임대차계약 체결시부터 1년이 경과하지 않은 시점입니다. 또한, 단순한 주변시세 변동 사실만으로 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 되었는지는 불분명합니다. 따라서 A의 임대차보증금 증액요구는 주택임대차보호법에 위반되는 것으로 보입니다.
따라서 귀하는 A의 임대차보증금 증액 요구를 거절할 수 있습니다. 다만, A가 임대차계약을 해지하겠다고 통보할 경우 귀하는 이사 등으로 인한 손해를 입을 수 있으므로, A와 협의를 통해 합의점을 찾는 것이 바람직합니다.