개요:
임대차계약 중 제3자의 방화로 임차목적물의 일부가 멸실되어 계약을 해지한 경우, 무허가 상가건물 임차인도 임차권등기명령 신청이 가능할 수 있습니다.
질문:
신축한 상가건물을 5년 동안 임차하기로 하였으나, 3년 정도 지난 때에 임대인에게 원한을 가진 제3자의 방화로 임차목적물의 절반 이상을 더 이상 사용할 수 없게 되었습니다. 임대인에게 계약을 해지하겠다고 하면서 보증금을 언제 줄 수 있냐고 하였더니, 아직 상가건물에 대한 건축비도 지급하지 못하고 있는 상황이라 보증금의 절반 정도는 당분간 주기 힘들 것 같다고 합니다. 또한, 사실 상가건물에 대한 허가 절차를 다 마치지 않아 무허가인 상태라고 합니다. 이러한 경우에도 임차권등기명령신청을 할 수 있나요?
답변:
네, 가능할 수 있습니다.
민법 제627조에 따르면, 임대차계약 기간 중이기는 하나 제3자의 방화로 인하여 임차 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용 수익할 수 없게 되었고 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법에서는 임차인이 임대차계약을 통해 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위한 제도로 임차권등기명령제도를 규정하고 있습니다. 보증금의 전부가 아닌 일부분을 되돌려 받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령신청은 원칙적으로 임차상가건물이 등기된 경우에만 신청할 수 있습니다. 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임차인이 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 이러한 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
따라서 사안의 경우에도 임대인 명의의 소유권보존등기가 가능한 사정이 있는 경우라면 무허가 상가건물이라 할지라도 임차권등명명령신청을 할 수 있을 것입니다.
구체적인 사안을 판단하기 위해서는 임대차계약서, 임차목적물의 피해 정도, 임대인의 소유권보존등기 가능 여부 등을 종합적으로 고려하여야 합니다.