개요:
* 임차인이 수차례 임대차계약을 갱신한 경우
* 배당요구 종기 후 확정일자 변동에 따른 우선변제권 주장 가능 여부
질문:
저는 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인입니다. 갱신하면서 임대차보증금의 액수는 증액되었습니다. 그러다가 위 건물에 관한 임의경매절차에서 착오로 근저당권설정등기 후 다시 임대차계약을 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서에 기한 배당요구를 하였습니다. 이미 배당요구 종기가 지나버린 상황에서 근저당권자보다 우선적으로 배당받기 위해 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장할 수 있을까요?
답변:
안타깝게도 사안의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
이는 위 건물을 경락받을 매수인의 부담을 증대하는 것이기 때문입니다. 대법원도 사안과 유사한 경우에 상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 등의 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 판시한 바 있습니다.
따라서, 사안의 경우에 임차인이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장하더라도, 이는 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인의 부담을 증대시키는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 받아들여지지 않을 것입니다.