개요:
* 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권이 설정된 경우, 소액임차인의 최우선변제권 인정 여부
질문:
경기도 의정부시 소재 소유 건물을 20년 전에 보증금 3,000만원에 임차하여 사업자등록과 확정일자인을 받은 후 현재까지 미용실을 운영하고 있습니다. 그리고 이 건물은 상가건물임대차보호법 시행된 이전에 이미 은행에 8,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 그런데 얼마 전 우연히 위 상가 건물의 등기사항증명서를 열람해 보니 선순위 근저당권자인 은행의 경매신청으로 매각절차가 진행 중에 있었습니다. 이 경우 저는 상가건물임대차보호법 상 소액임차인으로서 위 임차보증금을 은행 보다 우선하여 변제받을 수 있는지요?
답변:
아닙니다. 귀하는 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권이 설정된 건물을 임차한 경우이므로, 상가건물임대차보호법상 최우선변제권을 인정받을 수 없습니다.
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 이 법에 따르면, 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.
그러나 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차에 대해서만 적용됩니다. 즉, 이 법 시행 전 체결된 임대차의 경우, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 최우선변제권이 인정되지 않습니다.
귀하의 경우, 임차할 당시에 이미 상가건물임대차보호법 시행 전의 저당권자인 은행이 존재하였으므로, 귀하는 위 임차건물의 경매절차에서 최우선변제권을 인정받을 수 없습니다. 다만 후순위 물권자 및 기타 채권자에 대하여는 우선순위가 인정될 것으로 보입니다.
요약:
* 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권이 설정된 경우, 소액임차인도 최우선변제권을 인정받을 수 없습니다.