개요:
* 상가임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 요건
* 상가를 전대한 경우 사업자등록 요건의 충족 여부
* 전차인이 사업자등록을 하지 않은 경우의 대항력 및 우선변제권의 유지 여부
질문:
A씨는 소유의 상가 점포를 임대하여 사업자등록을 마쳤습니다. 그러나 여러 사정상 A씨는 점포를 B씨에게 전대하게 되었습니다. 이후 A씨의 채권자들이 위 상가 점포에 대한 경매를 신청하여 경매 절차가 개시되었습니다. 이때 A씨는 상가건물임대차보호법상의 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있는지요?
답변:
아니요, A씨는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
또한, 같은 법 제5조 제2항은 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물 (임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우와 같이 A씨가 점포를 B씨에게 전대한 경우 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 ‘사업자등록’이라는 요건을 충족하는지가 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다고 하면서, 부가가치세법 제5조 제4항 , 제5항의 규정 취지에 비추어 보면 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다고 하였습니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
따라서 A씨가 사실상 폐업하고 그 점포를 B씨에게 전대한 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 B씨가 그 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면 A씨는 상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있다고 할 것입니다. 그러나 B씨가 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 A씨의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다.