개요:
* 상가임대차계약명의 변경 시 대항력의 영향
* 최우선변제권의 요건 및 상가임대차계약명의 변경 시의 영향
질문:
사업자명의와 임대차계약은 모두 어머니 명의로 되어 있는데, 중간에 임대차계약만 아들명의로 돌려놓으면 대항력에 문제가 없는지, 최우선변제금액 대상인 보증금 1000만원을 별도의 대항력을 갖추지 않더라도 변제받을 수 있는지, 사업자명의는 어머니 명의로 임대차계약명의는 아들명의로 된 상태로 실제 영업은 어머니가 할 경우 경매시 아들명의로 되어 있는 보증금은 최우선 변제받는데 문제가 없는지 문의드립니다.
답변:
1. 대항력의 영향
상가건물임대차보호법 제3조제1항에 따르면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 따라서 대항력을 유지하기 위해서는 인도와 사업자등록이 필요합니다.
법원은 두 개 모두가 있어야만 대항력을 인정함을 원칙으로 하고 있습니다. 따라서 임대차계약을 아들 명의로 바꾸실 경우, 대항력을 잃으실 수도 있습니다.
상가건물임대차보호법은 아니고 주택임대차보호법에 관한 판례 중 가족의 주민등록도 계약당사자의 주민등록으로 본 예외적인 판례가 있으나, 이 경우에도 가족이 함께 거주하고 있었습니다. 따라서 이 사안에 바로 적용될 수 있는 것은 아닌 것으로 보입니다.
또한, 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다. 따라서 실제 영업을 하시는 어머니 명의로 임대차계약을 유지하시는 것이 나아 보입니다.
2. 최우선변제권의 영향
상가건물임대차보호법 제14조제1항에 따르면, 동법 제3조제1항의 요건을 갖추어야 최우선변제를 받을 수 있습니다. 즉 대항력이 유지되고 있어야 최우선변제도 받으실 수 있습니다. 따라서 아들 명의로 변경하여 대항력을 잃게 되면 비록 그 금액이 1000만원이라고 하더라도 우선변제를 받으실 수 없습니다.
따라서, 귀하의 경우 임대차계약명의를 변경하지 않고 어머니 명의로 유지하시는 것이 최선의 방법으로 보입니다.