개요:
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 명시적으로 보호하고 있습니다. 따라서 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 무리한 조건을 제시하여 협의가 결렬되고, 이로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 질 수 있습니다.
질문:
甲은 상가건물을 임차하여 약국을 운영하다가 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 A에게 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였습니다. 그런데 건물의 소유자인 B는 임대차계약에 관한 협의 과정에서 A에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되어 버렸습니다. B가 너무 무리한 조건을 제시하여 권리금을 받지 못하고 있는 상황입니다. 이런 경우에 법적인 해결방법은 없나요?
답변:
네, 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임차인의 신규임차인 주선에 따라 신규임차인과 계약을 체결한 경우, 신규임차인은 종전임차인이 임대차기간을 10년으로 정한 경우와 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 임대인이 신규임차인에게 너무 무리한 조건을 제시하여 협의가 결렬되었고, 이로 인해 권리금 회수 기회를 잃어버리는 결과가 발생하였다면, 임차인은 임대인에게 손해배상책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다.
유사한 사안에서 하급심 판례도 임대인이 신규임차인에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 판단하여 임대인의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다. (대구지방법원 선고 가합 판결 2016. 9. 1. 2015가합3796)
따라서 甲은 임대인 B를 상대로 권리금 회수 기회 상실로 인한 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 임차인 甲은 임대인 B가 신규임차인 A에게 무리한 조건을 제시하여 협의가 결렬된 사실을 입증해야 합니다. 임차인 甲은 임대인 B와 신규임차인 A 사이의 협의 과정을 녹음하거나, 협의 내용을 문서로 남겨두는 등의 방법으로 입증자료를 확보하는 것이 좋습니다.