개요:
* 사업자등록정정신고 미신고 시 대항력 및 우선변제권의 영향
질문:
저는 상가건물을 임차한 임차인인데 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 따르면 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 보증금액 한도를 초과합니다. 그 후 저는 임대인과 사이에 계약을 변경하여 보증금을 낮추어서 현재는 위 법의 적용대상이 되는 보증금액 한도인데요. 아직 사업자등록정정신고를 하지 않았습니다. 제가 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
답변:
아닙니다.
대법원은, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 구 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 없고, 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 판시하고 있습니다. (대법원 2016.6.9. 선고 2013다215676 판결)
따라서, 귀하의 경우에도 사업자등록정정신고를 하지 않았으므로, 사업자등록신청서에 첨부된 임대차계약서상의 보증금액이 상가건물임대차보호법의 보증금액 한도를 초과하므로, 우선변제권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.
따라서, 우선변제권을 행사하고자 하는 경우, 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다. 사업자등록정정신고는 관할 세무서에 방문하거나 온라인으로 신청할 수 있습니다.