개요:
* 상가건물임대차계약 중 임대차기간 중 차임 변경 요건
* 일방적 차임인상 약정의 효력
질문:
상가건물 임대차계약을 체결하면서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 임차인은 이의를 제기할 수 없다는 계약조항이 들어갔습니다. 이 경우 임대인이 차임인상을 주장하면 그대로 들어줘야 하나요?
답변:
아니요, 임대인의 일방적인 인상요구만으로는 차임이 인상될 수 없습니다.
임대차계약 중 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 차임의 증감을 청구하여야 합니다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 따라 효력이 없습니다.
대법원도 이러한 입장을 지지하고 있습니다. 대법원은 2014년 2월 27일 선고한 판결에서, “상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 위반하여 임대차계약에 일방적 차임인상을 정하는 약정이 있는 경우, 그 약정은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없고, 임차인은 임대인이 일방적으로 차임을 인상하더라도 그 인상된 차임을 지급할 의무가 없다”고 판시하였습니다.
따라서, 임대차계약에 일방적 차임인상 약정이 있더라도 그 약정은 효력이 없으므로, 임대인이 차임인상을 주장하더라도 임차인은 거절할 수 있습니다.