개요:
* 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금이 증감 변동이 있는 경우, 소액임차인 최우선변제권 판단 기준은 **배당시**의 보증금 액수입니다.
질문:
상가를 임차하고 있는 중에 임대차보증금의 증감 변동이 있는 경우에 언제를 기준으로 소액임차인으로 최우선변제권을 행사할 수 있는지를 판단하게 되는 것인가요?
답변:
배당시의 보증금 액수를 기준으로 판단하게 됩니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감 변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 볼 것이 상당하고 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다고 판시하였습니다. (대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결 [배당이의])
따라서, 상가건물임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서, 경매대금의 배당시의 보증금 액수를 기준으로 소액임차인에 해당하는지를 판단하게 될 것으로 보입니다.
예를 들어, 임대차계약을 체결할 당시 보증금이 3,000만 원이었던 임차인이 갱신과정에서 보증금을 5,000만 원으로 증액하였다면, 임차인은 배당시 보증금이 3,000만 원 이하로 감액되지 않는 한 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다. 반대로, 임대차계약을 체결할 당시 보증금이 5,000만 원이었던 임차인이 갱신과정에서 보증금을 3,000만 원으로 감액하였다면, 임차인은 배당시 보증금이 3,000만 원을 초과하지 않는 한 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.