개요:
* 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다.
질문:
기존에 임대인에 대하여 가지고 있던 금전채권을 임대차보증금으로 전환하여 상가 임대차계약을 체결하였는데 이 경우에도 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있나요?
답변:
예, 가능합니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제31조제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고, 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제31조제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다고 판시하였습니다. (대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결)
따라서, 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가건물임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면, 기존의 금전채권을 임대차보증금으로 전환하기로 하고 임대차계약을 체결하였다 하더라도 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖추는 등 요건을 구비하였다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 다음의 사항에 유의하시기 바랍니다.
* 기존채권을 임대차보증금으로 전환한 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 소액임차인으로서의 지위를 인정받지 못할 수 있습니다.
* 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서를 작성하고, 임대차목적물을 인도받고, 주민등록을 마쳐야 합니다.