개요:
* 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고하고 확정일자를 받았다면, 경매 또는 공매 시 낮게 표기된 보증금액을 기준으로 배당을 받게 됩니다.
질문:
저는 2005년 7월에 상가건물을 임차하면서 실제로는 보증금 8,000만원을 지급하면서 임대차계약을 체결하였으나, 임대인이 세금을 절감할 목적으로 부탁하여 보증금을 5,000만원이라고 신고하면서 사업자등록신고 후 확정일자인까지 받아두었습니다. 그런데 그 후 건물주가 건물을 담보로 은행에 1억원을 대출 받았으나 변제를 하지 못하자, 은행은 위 임차건물을 경매 신청하여 乙에게 1억 5천만원에 매각처분이 되었습니다. 이 경우 매각된 건물의 상가임차인인 저는 실제로 지급한 임차보증금 8,000만원을 은행에 우선하여 배당받을 수 있는지요?
답변:
아닙니다.
상가건물임대차보호법 제5조제2항에 따르면, 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
따라서, 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고하고 확정일자를 받았다면, 경매 또는 공매 시 낮게 표기된 보증금액을 기준으로 배당을 받게 됩니다.
귀하의 경우, 실제 지급한 임차보증금은 8,000만원이지만, 임대인과 임의로 합의하여 5,000만원으로 줄여서 신고하고, 이 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 하셨습니다. 따라서, 귀하는 경매 또는 공매 시 5,000만원만 우선 배당받게 될 것으로 보입니다.
귀하가 실제 지급한 임차보증금 8,000만원을 우선 배당받기 위해서는, 실제 지급한 금액으로 사업자등록신고를 하고, 그 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.