개요:
* 상가임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력과 확정일자를 갖추면, 임차건물이 경매되더라도 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
질문:
임대인에게 임대차등기를 해줄 것을 요구했지만 협조해 주지 않아 임대차등기를 하지 못하고 있습니다. 만일 임차건물이 경매된다는 등의 위험으로부터 임차보증금을 보호할 수 있는 방법은 없는지요?
답변:
네, 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조제1항에 따르면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
또한, 같은 법 제5조제2항에 따르면, 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
따라서, 귀하의 경우에도 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매 시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있게 됩니다.
확정일자는 상가건물의 소재지 관할세무서에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받기 위한 절차는 다음과 같습니다.
* 기존사업자인 경우: 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서 징세과, 세원관리과, 조사과에서 사업자등록정정신고서를 작성·제출
* 신규사업자인 경우: 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서 납세서비스센터에서 사업자등록신청서를 작성·제출
따라서, 귀하의 경우 사업자등록을 신청하고, 임대차계약서 원본에 확정일자를 받아 두시기 바랍니다.