개요:
전대차에 대한 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 가능하며, 명시 또는 묵시적으로 할 수 있습니다. 다만, 사후 동의의 경우, 전차인이 임대인으로부터 동의가 있었다는 사실을 입증해야 합니다.
질문:
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인과 전대차계약을 체결한 전차인이 계약 만료 시한이 다가오는데, 임대차 계약 당시에는 임대인의 동의가 없었으나 임차인의 끈질긴 요구에 임대인이 마지못하여 동의를 해준 경우, 전차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니까?
답변:
네, 가능합니다. 상가건물임대차보호법에서는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 사안의 경우에 전차인은 임대인으로부터 사후 동의가 있었다는 사실을 입증하면 임대인에 대하여 임차인이 가지는 계약갱신요구권을 대위 행사할 수 있습니다.
유의 사항:
* 전차인이 임대인으로부터 동의를 받았다는 사실을 입증하기 위해서는 임대인의 동의서, 임대인의 구두 동의를 녹음한 녹취록, 임대인이 임차인에게 전대차 계약을 승인한다는 내용의 문자메시지 등을 제출할 수 있습니다.
* 전차인이 계약갱신요구권을 대위 행사하기 위해서는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 아직 남아 있어야 합니다.