개요:
* 상가임대차보호법상 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
질문:
토지와 그 지상 상가의 동일 소유자로부터 상가임대차계약을 체결하여 거주하던 중 임대인이 토지의 소유권을 제3자에게 매도하였습니다. 그 후 임대차계약 기간이 만료되고 계약이 종료되었으나 보증금을 받지 못하고 있던 중에 소유권이 이전된 토지에 대한 강제경매가 개시되었습니다. 이 토지의 경매대금에 대하여 소액임차인의 최우선변제권을 행사하여 배당받을 수 있나요?
답변:
예, 가능합니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다. (대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결)
이러한 법리는 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서, 귀하의 경우에도 소유권이 제3자에게 이전된 토지에 대한 경매대금에 대해서도 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.