개요:
* 상가건물임대차보호법상 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추면 양도인과 동일한 권리를 양수인에 대해 행사할 수 있다.
* 따라서 상가건물이 양도된 경우 임차인은 양도인에게 보증금반환을 청구할 수 없고, 양수인에게 청구해야 한다.
질문:
상가건물이 양도된 경우 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환을 청구해야 하는지?
답변:
양수인에게 청구해야 합니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에서 상가의 임차인은 그 건물에 입주하고 사업자 등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
따라서 상가건물의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 합니다.
따라서 귀하의 경우에도 건물 양도인인 A가 아닌 양수인인 B에게 보증금반환을 청구하셔야 할 것으로 보입니다.