개요:
상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정은 일반적으로 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않겠다는 취지로 해석됩니다. 따라서 임대인이 임차인의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 임차인은 임대인에게 권리금의 반환을 청구할 수 있습니다.
질문:
임차인이었던 B로부터 점포를 인수하고, 점포의 소유자인 A와 임대차계약을 체결하면서 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 경우에는 권리금을 임차인에게 변제한다.’라는 내용을 특약사항란에 기재하였습니다. 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 A에게 권리금 지급을 청구할 수 있는지요?
답변:
위 사안에서는 A가 귀하의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 귀하는 A에게 권리금의 반환을 청구할 수 있습니다.
이유:
상가건물임대차보호법 제8조의2에서는 권리금은 임대차 종료 시 임차인이 임차권을 양도하거나 사망으로 인하여 상속이 되는 경우에 한하여 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임대인이 임대차계약서에 ‘권리금을 인정한다’는 조항을 기재하였다고 하더라도, 이는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않겠다는 취지로 해석되는 것이 일반적입니다.
대법원은 판례를 통해 “임대차계약서상의 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 경우에는 권리금을 임차인에게 변제한다’는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다”고 판시하였습니다.
따라서 위 사안에서는 A가 귀하의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 귀하는 A에게 권리금의 반환을 청구할 수 있습니다.
주의사항:
판례는 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도, 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다고 하였습니다. 따라서 위 사안에서 귀하가 A에게 권리금의 반환을 청구할 수 있는 경우에도, 건물에 대한 유치권을 행사할 수는 없습니다.